Vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires au moment de votre retraite ?
Vous souhaitez investir pour développer votre patrimoine tout en maîtrisant votre fiscalité ?
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement répond pleinement à cet objectif.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Démembrer un bien c’est diviser le bien en deux composantes qui sont : l’usufruit et la nue-propriété.
- La personne détenant l’usufruit s’appelle l’usufruitier.
- La personne détenant la nue-propriété s’appelle le nu-propriétaire.
Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier a le droit au revenu et au revenu seul. Le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu.
Au terme du démembrement, l’usufruit disparait (on dit qu’il s’éteint), le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans aucun coût supplémentaire.
La durée du démembrement de parts est généralement comprise entre 3 et 10 ans.
Les avantages du démembrement :
L’investisseur ne reçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement mais il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette décote est variable d’une SCPI à l’autre et dépend en grande partie de la durée.
Du fait qu’il ne reçoit pas de revenu pendant la période de démembrement il n’ajoute aucun revenu imposable à sa déclaration, ainsi il n’y a pas de fiscalité supplémentaire.
Au terme du démembrement l’investisseur devient plein propriétaire des parts de SCPI, il retrouve l’intégralité des droits :
- Droit au revenu
- Droit de vendre
- Droit de donner
| Pendant la période de démembrement | Usufruitier | Nu propriétaire |
| Typologie de l’investisseur | Société ou personne physique | Personne physique |
| Loyers perçus | Oui | Non |
| Répartition du prix d’achat des parts
Exemple pour un démembrement d’une durée de 10 ans. |
Valeur de l’usufruit fonction de la durée
Valeur de l’usufruit = 30% |
Valeur de la nue-propriété fonction de la durée.
Valeur de la nue-propriété = 70% |
Exemple :
Monsieur et Madame Dupont ont 55 ans. Tous deux médecins, ils souhaitent développer leur patrimoine dans le but de préparer au mieux leur retraite.
- Ils pensent partir à la retraite d’ici 10 ans.
- Ils disposent d’une somme de 100 000€ à consacrer à leur projet.
- Ils n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.
- Ils sont imposables dans la tranche à 41%.
1er cas : INVESTISSEMENT EN PLEINE PROPRIETE
Monsieur et Madame Dupont investissent 100 000€ dans des parts de SCPI sans démembrement de propriété pour une durée de 10 ans. Le rendement de la SCPI est de 4,5%. La revalorisation annuelle des parts permet de financer les frais d’achat de 10%.
La valeur de la part est de 1.000 €, le couple achète donc un total de 100 parts.
Au terme des 10 ans :
- Les parts ont une valeur de 100 000 €
- Pendant les 10 années, le couple aura reçu 45.000 € de loyers
- Ces 45.000 € de loyer auront engendrés 26.190 € d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
- Le loyer versé au terme des 10 ans, hors revalorisation, sera de 4.500 € avant impôt.
2ème cas : INVESTISSEMENT EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
Monsieur et Madame Dupont choisissent d’investir en démembrement de propriété pour une durée de 10 ans.
La valeur de la part est de 1.000 € sur laquelle M. et Mme DUPONT obtiendront une décote de 30%. Pour un budget de 100.000 €, ils pourront donc acheter 142 parts (au lieu de 100 dans le cas précédent).
Au terme des 10 ans :
- L’usufruit s’éteint.
- Le couple devient plein propriétaire des parts pour une valeur estimée de 142.000 € (142 parts de 1.000 €)
- Pendant 10 ans, le couple n’aura perçu aucun revenu mais n’aura payé aucun impôt.
- Le loyer versé au terme des 10 ans, hors revalorisation est estimé à 6.400 € avant impôt.
Tableau comparatif :
| Montant investi | 100.000€ | 100 000€ |
| Mode de détention | Pleine propriété | Nue-propriété |
| Loyer annuel pendant la durée du démembrement | 4.500€ | 0€ |
| Loyer annuel au terme
Valeur du patrimoine au terme |
4.500 €
100.000 € |
6.400€
142.000 € |
| Fiscalité supplémentaire sur 10 ans | 26.190 € | 0 € |
| Estimation du rendement annuel de l’opération. | 2,00% | 3,50% |
Conclusion :
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie intéressante pour les personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. En effet, investir dans des parts de SCPI de cette manière permet de bénéficier d’une décote économique liée à la revalorisation de la nue-propriété et d’une décote fiscale liée à l’absence de revenus pendant la durée du démembrement.
Remise sur le prix et plus faible imposition permettent d’optimiser la rentabilité de vos parts de SCPI.
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G&B Conseil et Gestion de Patrimoine en Vendée, à Saint Gilles Croix de Vie et aux Sables d’Olonne.
