Carte d’identité de la stratégie
- Objectif :Investir dans un Pinel par le biais d’une SCI permet non seulement de bénéficier d’une réduction d’impôt mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier dont la gestion et la transmission seront facilitées
- Pour qui ? Les personnes fiscalisées à l’impôt sur le revenu.
- Budget ? Si financement à crédit : une capacité d’endettement + une capacité d’épargne de 300 € minimum par mois.
- Complexité ? Niveau 3/5 – Cette stratégie associe plusieurs domaines (juridique, fiscal, économique).
- Intervenants ?
- un professionnel du droit (notaire) pour la rédaction des statuts de la SCI.
- un conseil en gestion de patrimoine pour la mise en œuvre de la stratégie, la sélection et le suivi du ou des actifs immobiliers.
Précision : les informations ci-dessous sont destinées à informer nos lecteurs. Il ne s’agit pas d’une proposition commerciale. Ce document n’a pas de valeur contractuelle.
Principe
Le dispositif Pinel concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.
Il est tout à fait possible d’investir par le biais d’une société civile et de bénéficier de la réduction d’impôt tout en profitant des avantages d’une détention sociétaire à savoir : anticiper la transmission de son patrimoine en palliant les contraintes de l’indivision et en conservant le pouvoir de gestion sur les biens.
Conditions à respecter
Conditions relatives au logement
Sont éligibles au dispositif Pinel, les logements :
- neufs ;
- acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable ;
- acquis en vue de leur réhabilitation ;
- réhabilités ;
- issus de la transformation d’un local ;
- les locaux que le contribuable transforme en logement ;
- ceux ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
Localisation :
Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (communes classées en zones A bis, A ou B1).
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale.
Conditions locatives
Dans les 12 mois suivent son acquisition ou son achèvement, le logement doit être :
- loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible de l’engagement de location par période triennale sans pouvoir excéder 12 ans au total.
- à usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal de l’un des associés.
- sous condition de loyer : Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement.
Ce plafond est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL). - sous condition de ressources du locataire : Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
Conditions à respecter par les associés
Les associés doivent s’engager à conserver la totalité de leurs parts sociales jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.
Conditions relatives à la société
Il doit s’agir d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse d’une société familiale.
Les parts sociales doivent être détenues par les associés en pleine propriété.
Montant de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement.
Elle s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
- 12 % pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
- 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).
Selon la durée de l’engagement de location et de ses éventuelles prorogations, la réduction d’impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Cette durée court à compter de la date d’acquisition ou d’achèvement du logement.
Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année, excède l’impôt dû n’est pas reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.
Avantages et inconvénients
D’un point de vue économique et juridique
| Avantages | Inconvénients |
| Perception de loyers réguliers. | Investissement de long terme (minimum 6 ans). |
| Possibilité de louer à un ascendant ou descendant. | Le bien doit se situer dans une zone géographique éligible au dispositif. |
| Permet d’éviter les contraintes de l’indivision entre plusieurs acquéreurs ou les héritiers. | Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire. |
| Au terme du dispositif :
· possibilité de consentir une donation-partage, · possibilité de transmettre les parts de manière échelonnée en gardant le contrôle de la société. |
D’un point de vue fiscal
| Avantages | Inconvénients |
| Obtention d’une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur 6 ou 9 avec prorogation possible jusqu’à 12 ans. | Si la réduction excède l’impôt dû, la différence ne peut pas être reportée. |
| En cas de financement des biens à crédit, possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs (régime réel). | La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales. |
Vous avez des questions ou souhaitez avoir plus d’informations sur notre métier et nos services ? N’hésitez pas à nous contacter soit via notre formulaire de contact, soit en nous appelant directement au 02 51 96 51 54 afin de convenir d’un rendez-vous.
À bientôt,
G&B Conseil et Gestion de Patrimoine en Vendée, à Saint Gilles Croix de Vie et aux Sables d’Olonne.
