Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Le principe
Vous obtenez une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisées dans le but de restaurer complètement l’immeuble. Vous devez louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire.
Une réduction d’impôt permet de réduire, non pas votre revenu imposable, mais directement le montant de l’impôt dû. En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Toutefois cette limitation ne s’applique pas au dispositif Malraux !
Comment ça fonctionne ?
Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien à usage d’habitation qui nécessite une restauration complète (logement individuel et parties communes).
Vous pouvez réaliser cet investissement :
- directement
- via une société civile immobilière (SCI)
- par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Ce logement ancien doit se trouver dans une zone géographique définie :
- un « site patrimonial remarquable » (classé comme tel par le ministre chargé de la culture),
- ou un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique.
La location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents. Aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer n’est à respecter.
Le loyer que vous allez percevoir est imposé dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (entre 0 et 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Combien ça coûte ?
Vous payez une commission à l’intermédiaire qui gère l’opération de restauration, dont le montant est compris dans le prix d’achat. Il est nécessaire de choisir un intermédiaire fiable et de qualité, garant d’une rénovation dans les règles de l’art (les travaux sont également suivis par les architectes des Bâtiments de France).
Vous acquittez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat hors montant des travaux.
Vous allez faire une simulation d’investissement, soyez donc vigilant à :
- bien prendre en compte l’ensemble des frais : taxe foncière, frais de gestion locative, coût de l’assurance propriétaire non occupant, etc.
- retenir un prix de vente raisonnable au terme, sans oublier d’inclure la fiscalité sur la plus-value.
Avantages / Inconvénients
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Réduction d’impôt non soumise au plafonnement global des niches fiscales | Dépenses de travaux limitées à 400 000 € |
| Perception de revenus complémentaires (loyer libre sauf encadrement/plafonnement dans certaines communes ou dispositif Cosse) | Donation impossible pendant votre engagement de location |
| Achat en société possible | Engagement de location de 9 ans minimum |
Nos conseils
L’investissement Malraux nécessite une certaine rigueur pour bien appréhender la technicité et les obligations déclaratives. L’accompagnement par un conseil en gestion de patrimoine expérimenté vous permettra d’envisager ce type d’investissement avec sérénité. Notre double statut d’agent immobilier et de conseil en gestion de patrimoine nous permet de vous proposer les services suivant :
- Vérifier la compatibilité de ce type d’investissement avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.
- Recevoir une simulation personnalisée prenant en compte l’ensemble des frais.
- Comprendre les modalités d’acquisition et éventuellement de revente ou de transmission de votre investissement.
- Bénéficier d’un accompagnement globale, concernant le choix des projets, des professionnels, le conseil en financement, le suivi des travaux, les obligations déclaratives.
- Découvrir quel dispositif complémentaire, associé à la loi Malraux, pourrait vous permettre de limiter la fiscalité sur les loyers perçus.
- Comparer l’acquisition en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile.
Vous avez des questions ou souhaitez avoir plus d’informations sur notre métier et nos services ? N’hésitez pas à nous contacter soit via notre formulaire de contact, soit en nous appelant directement au 02 51 96 51 54 afin de convenir d’un rendez-vous.
À bientôt,
G&B Conseil et Gestion de Patrimoine en Vendée, à Saint Gilles Croix de Vie et aux Sables d’Olonne.
